Plafond de loyer Jeanbrun : montants 2026 par zone

Le plafond de loyer conditionne le maintien de l'amortissement Jeanbrun pendant les neuf ans d'engagement. Voici les montants 2026, zone par zone et niveau par niveau.

Niveau intermédiaire : les montants 2026

Par mètre carré et par mois, hors charges :

Zone Plafond 2026
A bis 19,71 €
A 14,64 €
B1 11,80 €
B2 et C 10,26 €

Ces montants sont révisés chaque 1er janvier. Le zonage A/A bis/B1/B2/C ne sert ici qu'à moduler le montant du plafond — il ne conditionne pas l'éligibilité au dispositif, puisque le Jeanbrun, contrairement au Pinel, s'applique sur tout le territoire sans exclusion de zone.

Pour ce niveau, la loi ne crée pas de barème propre au Jeanbrun : elle renvoie directement à l'article du code général des impôts qui fixe les plafonds Pinel. C'est pour ça que ces montants sont identiques à ceux du Pinel 2026.

Niveaux social et très social : un plafond par commune

Pour ces deux niveaux, la loi renvoie à un autre référentiel, celui du conventionnement Anah, dit Loc'Avantages. La logique change complètement par rapport à l'intermédiaire : il n'existe pas de tableau national à cinq lignes, parce que le marché locatif ne varie pas seulement par grande zone, mais d'une commune à l'autre, parfois même d'un arrondissement à l'autre dans les plus grandes villes.

Concrètement, le montant est fixé par un arrêté publié chaque début d'année, commune par commune (et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille). Deux communes voisines, classées dans la même zone A ou B1, peuvent ainsi avoir un plafond social différent de plusieurs euros au m², selon la tension réelle de leur marché locatif local.

Avant de fixer un loyer en social ou très social, le bon réflexe est donc de vérifier le montant exact applicable à la commune du bien — l'ANIL et les services de l'Anah publient ces listes communales, et ne pas s'y référer directement expose à fixer un loyer trop élevé par simple approximation de zone.

(Pour aller plus loin : nous préparons des pages dédiées aux plafonds social et très social commune par commune, pour les principales villes où nos lecteurs investissent. Vous pourrez y retrouver le montant exact applicable à votre secteur, sans avoir à consulter l'arrêté préfectoral vous-même.)

Le choix de niveau fixe aussi le taux d'amortissement

Le choix entre intermédiaire, social et très social se fait une fois, à l'option, et reste figé pour toute la durée de l'engagement :

Niveau Décote par rapport au marché Taux d'amortissement (neuf) Taux d'amortissement (ancien)
Intermédiaire environ -15 % 3,5 % 3 %
Social environ -30 % 4,5 % 3,5 %
Très social environ -45 % 5,5 % 4 %

Comment passer de ce plafond au loyer réel de votre logement

Le tableau ci-dessus donne un prix au m², pas directement le loyer à inscrire au bail. Il faut encore calculer la surface utile du logement (qui n'est pas la surface habitable simple) et appliquer un coefficient selon la taille du bien. C'est l'objet de notre page dédiée au calcul du loyer Jeanbrun étape par étape.

En cas de dépassement

Si le loyer dépasse le plafond, même une seule année de l'engagement, l'intégralité des amortissements déjà déduits est réintégrée dans le revenu net foncier de l'année où le manquement est constaté, avec un étalement sur le nombre d'années où l'amortissement avait été pratiqué. Trois situations seulement protègent de cette sanction : le décès du contribuable ou de son conjoint, une invalidité de catégorie 2 ou 3, ou un licenciement. Un loyer fixé un peu trop haut par méconnaissance du barème local n'en fait pas partie.

Ce qui compte comme un dépassement, au-delà du seul montant inscrit au bail

Le plafond ne porte pas seulement sur la somme écrite "loyer" en haut du bail. Il s'apprécie sur l'ensemble des sommes et prestations que le locataire fournit en contrepartie du logement — ce qui inclut, par exemple, des prestations en nature (ménage, entretien) ou des dépenses qui reviennent normalement au propriétaire mais sont mises à la charge du locataire par une clause du bail. Si ces éléments s'ajoutent au loyer affiché, ils peuvent faire basculer le total au-dessus du plafond, même si le chiffre inscrit au bail reste, lui, parfaitement conforme.

À l'inverse, les provisions de charges et les remboursements de charges que la loi met légalement à la charge du locataire ne comptent pas comme un supplément de loyer — ils restent neutres pour l'appréciation du plafond. La frontière à retenir est celle-ci : tout ce qui dépasse les charges légalement récupérables et s'apparente à un service rendu ou à une charge transférée par convention doit être compté avec le loyer pour vérifier le respect du plafond.

Pourquoi ce n'est pas une réduction d'impôt

Le Jeanbrun ne fonctionne pas par réduction d'impôt — la loi de finances 2026 instaure un mécanisme d'amortissement du prix d'acquisition, déductible des revenus fonciers. Le plafond de loyer n'est donc pas la condition d'un crédit d'impôt. C'est la condition pour continuer à pratiquer cet amortissement chaque année.

Un suivi à tenir dans la durée

Le plafond applicable est celui en vigueur à la conclusion du bail. Tant que ce même bail se poursuit avec le même locataire, sans renouvellement formel, le plafond n'a pas à être réapprécié chaque année, même si le barème national évolue au 1er janvier — c'est la conclusion ou le renouvellement effectif du bail qui déclenchent une nouvelle vérification, pas le simple écoulement du temps. Le point de vigilance se déplace donc vers le changement de locataire ou le renouvellement du bail : c'est à ce moment-là, précisément, qu'il faut reprendre le barème à jour, et pour le social ou le très social, vérifier le bon montant pour la commune exacte du bien plutôt que pour une zone large. C'est ce suivi-là, concrètement, que nous assurons pour les propriétaires dont nous gérons le bien Jeanbrun en gestion locative.

Vous voulez vérifier que le loyer de votre bien Jeanbrun reste conforme dans la durée ?

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Questions fréquentes

Puis-je réviser le loyer chaque année avec l'IRL, comme un bail classique ? Oui, le principe de révision annuelle via l'Indice de Référence des Loyers reste valable. Le point qui mérite d'être clarifié, par analogie avec la doctrine déjà fixée pour le Pinel (auquel le Jeanbrun renvoie textuellement pour ce barème), porte sur la fréquence à laquelle le plafond légal lui-même doit être réapprécié : il ne se réapprécie pas chaque année pour un même locataire dans un même bail qui se poursuit par tacite reconduction. Le plafond à retenir est celui en vigueur au moment de la conclusion du bail, et il ne change que lors d'un renouvellement formel ou d'un changement de locataire. La révision IRL annuelle du loyer, elle, continue de s'appliquer normalement, indépendamment de cette question.

Le plafond s'applique-t-il aussi pendant la vacance entre deux locataires ? Le plafond ne s'applique qu'à un loyer effectivement perçu. Pendant une vacance, il n'y a pas de loyer à comparer à un plafond. Le point de vigilance est ailleurs : le délai de relocation et le respect de la continuité de l'engagement, qui relèvent d'une autre règle.

Si mon logement change de zone en cours d'engagement, quel plafond s'applique ? Le zonage A/A bis/B1/B2/C est mis à jour de temps en temps par arrêté, indépendamment du Jeanbrun. Comme pour la mise à jour annuelle du barème, ce changement de zone ne s'applique pas automatiquement en cours de bail tant que le même locataire reste dans les lieux sans renouvellement formel : c'est au moment du renouvellement ou d'un nouveau bail qu'il faut tenir compte du nouveau classement.

Le plafond est-il le même pour un logement loué en colocation ? Le plafond de loyer s'apprécie sur le logement dans son ensemble, pas par colocataire. C'est la somme des loyers de tous les colocataires qui doit rester sous le plafond calculé pour la surface totale du logement.

Puis-je demander au locataire de prendre en charge l'entretien du jardin en plus du loyer ? Une clause de ce type, si elle représente une vraie prestation rendue par le locataire en contrepartie d'un loyer affiché plus bas, peut être requalifiée en supplément de loyer et faire dépasser le plafond une fois ajoutée au montant inscrit au bail. Les charges légalement récupérables (entretien courant des parties communes, par exemple) restent neutres, mais une prestation de service en nature qui se substitue à une partie du loyer ne l'est pas.