Loi Jeanbrun : le dispositif expliqué, avec un exemple chiffré

La loi Jeanbrun, nom courant du statut du bailleur privé, est le dispositif fiscal qui a remplacé le Pinel en 2026. Elle permet à un propriétaire qui achète un logement pour le louer nu de déduire chaque année une partie du prix d'acquisition de ses revenus fonciers, en échange d'un engagement de location de neuf ans à loyer plafonné. Entrée en vigueur le 21 février 2026, elle reste accessible pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028.

L'essentiel en quelques lignes :

  • Amortissement de 3 % à 5,5 % par an du prix d'acquisition (hors foncier), selon le type de bien et le niveau de loyer
  • Engagement de location de 9 ans minimum, en résidence principale, logement nu
  • Aucun zonage d'éligibilité : applicable sur tout le territoire français
  • Neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition
  • Loyer et ressources du locataire plafonnés, sous peine de perdre l'avantage
  • Logements collectifs uniquement — les maisons individuelles sont exclues, pour l'instant

Un exemple chiffré pour comprendre

Un investisseur achète un appartement neuf à 250 000 €, qu'il loue en intermédiaire (loyer environ 15 % sous le marché). Le terrain est exclu forfaitairement à 20 %, donc la base amortissable est de 200 000 €. Au taux de 3,5 % par an, l'amortissement déductible est de 7 000 € par an, dans la limite du plafond de 8 000 € — donc intégralement déductible ici. Sur les neuf années d'engagement, ça représente 63 000 € déduits des revenus fonciers, sans qu'aucun centime ne soit jamais directement remboursé comme le serait une réduction d'impôt : c'est la base imposable elle-même qui diminue, chaque année, tant que le bien reste loué dans les conditions du dispositif.

Le rendement brut réel, à calculer soi-même avant de regarder l'avantage fiscal

Un point de vigilance qui vaut pour le Jeanbrun comme pour tous les dispositifs qui l'ont précédé : le rendement annoncé dans une simulation commerciale mélange souvent deux choses qu'il faut toujours dissocier. Le rendement locatif brut, d'abord — celui que rapporte le bien indépendamment de tout avantage fiscal — et l'effet de l'amortissement, ensuite, qui vient s'ajouter dessus. Présenter un "rendement de 7 %" en y ayant déjà incorporé l'économie d'impôt peut masquer un rendement brut réel bien plus modeste, parfois 4 % ou moins.

Le calcul du rendement brut se fait simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par 100. Pour un bien à 200 000 € loué 700 € par mois (8 400 € par an), le rendement brut est de 4,2 %. C'est ce chiffre-là qu'il faut comparer à d'autres opportunités d'investissement avant de regarder l'avantage fiscal Jeanbrun — qui s'ajoute en plus, mais ne remplace jamais un bien dont le rendement locatif de base serait faible.

D'autres approximations reviennent régulièrement dans les simulations, sur le Jeanbrun comme avant lui sur le Pinel ou le Robien : des frais de notaire et de gestion locative omis du calcul, un loyer simulé au plafond légal maximum plutôt qu'au loyer réellement atteignable sur le marché local, ou une revalorisation du bien à un rythme optimiste qui gonfle artificiellement la plus-value projetée. Aucune de ces approximations n'est propre au Jeanbrun — elles se retrouvent dans la plupart des simulations d'investissement locatif — mais elles méritent d'autant plus d'attention que l'avantage fiscal du Jeanbrun, justement parce qu'il est réel et significatif, peut servir à habiller un projet dont les fondamentaux locatifs (emplacement, demande, loyer de marché) seraient sinon insuffisants.

Pourquoi ce nom, et pourquoi maintenant

Le dispositif tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, qui l'a porté dans le cadre du plan gouvernemental "Relance Logement" annoncé en janvier 2026. Il a été inséré dans la loi de finances 2026 (article 47) pour combler le vide laissé par la fin du Pinel au 31 décembre 2024 — un vide qui avait fait chuter l'investissement locatif privé neuf dans un contexte de tension locative déjà forte dans de nombreuses villes.

En quoi le Jeanbrun diffère du Pinel

Pinel Jeanbrun
Mécanisme Réduction d'impôt Amortissement déductible des revenus fonciers
Zonage Limité aux zones A, A bis, B1 Aucun zonage, tout le territoire
Neuf / ancien Neuf (VEFA) uniquement Neuf et ancien avec travaux
Imputation Sur l'impôt dû Sur les revenus fonciers, puis le revenu global via le déficit foncier
Maisons individuelles Éligibles Exclues (réforme en cours, voir plus bas)

La différence la plus structurante : une réduction d'impôt rembourse un pourcentage fixe quelle que soit la tranche d'imposition, alors qu'un amortissement réduit une base imposable — donc l'avantage du Jeanbrun croît avec le taux marginal d'imposition du foyer. Un propriétaire fortement imposé tire mécaniquement plus de profit du dispositif qu'un propriétaire peu imposé, contrairement au Pinel.

Les taux d'amortissement, par niveau de loyer et type de bien

Le choix entre trois niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social) se fait une fois, à l'option, et reste figé pour toute la durée de l'engagement :

Niveau Décote par rapport au marché Taux annuel (neuf) Taux annuel (ancien)
Intermédiaire environ -15 % 3,5 % 3 %
Social environ -30 % 4,5 % 3,5 %
Très social environ -45 % 5,5 % 4 %

Le plafond annuel de déduction est de 8 000 € par foyer fiscal, quel que soit le niveau choisi. (Une majoration existe pour les foyers tirant une part importante de leurs revenus locatifs Jeanbrun de la location sociale ou très sociale — voir le détail en question fréquente plus bas.)

Pour quel type de bien : neuf ou ancien avec travaux

Dans le neuf, le logement doit être acquis en VEFA ou construit par le contribuable, ou correspondre à un bien achevé mais jamais occupé. Il doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur pour les constructions neuves (RE2020) — en pratique, tout programme neuf récent répond déjà à ce critère sans démarche supplémentaire de l'acquéreur.

Dans l'ancien, deux voies sont possibles : des travaux qui produisent l'équivalent d'un immeuble neuf au sens fiscal, ou des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et répondant aux critères d'une réhabilitation lourde.

Dans les deux cas, seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif sont concernés — les maisons individuelles restent exclues du texte actuel.

L'engagement à respecter pendant neuf ans

L'option est irrévocable, exercée lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Elle engage le propriétaire à :

  • louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans ;
  • mettre le bien en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition ;
  • respecter le plafond de loyer (renvoi au barème Pinel pour l'intermédiaire, Loc'Avantages pour le social et très social) et le plafond de ressources du locataire ;
  • ne pas louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.

Contrairement au Pinel, aucun zonage ne conditionne l'éligibilité géographique : le zonage A/A bis/B1/B2/C ne sert qu'à moduler le montant du plafond de loyer applicable.

Le déficit foncier, en complément de l'amortissement

Quand les charges et l'amortissement dépassent les loyers perçus, l'excédent forme un déficit foncier. Il s'impute d'abord sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans plafond, et une partie peut remonter sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an — portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce qui met fin à l'avantage, et les trois exceptions

Le non-respect d'un engagement (loyer dépassé, vente anticipée, location à un proche, retard de mise en location) entraîne la réintégration de tous les amortissements déjà déduits dans le revenu net foncier de l'année où le manquement est constaté. Trois situations protègent de cette sanction : le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, une invalidité de catégorie 2 ou 3, et le licenciement. Le divorce n'en fait pas partie.

En cas de décès du contribuable, le conjoint survivant attributaire du logement, des titres, ou titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif pour la durée restant à courir.

Une réforme en cours d'examen au Sénat, pas encore applicable

Le dispositif tel que décrit ci-dessus est celui actuellement en vigueur. Mais une proposition de loi (n°2674, portée par la députée Valérie Létard, soutenue par le gouvernement) a déjà été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, par 85 voix contre 29. Si elle aboutit, elle changerait trois points significatifs du dispositif :

  • La suppression totale du seuil de travaux dans l'ancien. Le texte initial prévoyait un simple abaissement de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, mais un amendement porté par le MoDem et le Rassemblement national, voté en commission le 20 mai 2026, a supprimé purement et simplement ce seuil.
  • La réintégration des maisons individuelles dans le volet ancien du dispositif, jusqu'ici exclues.
  • Un assouplissement des critères énergétiques : un gain de deux classes au DPE pour les logements F ou G, d'une seule classe pour les autres, plutôt qu'un objectif fixe de classe A ou B.

À ce stade, le texte n'a été voté qu'en première lecture par l'Assemblée. Il doit encore être examiné par le Sénat, qui peut l'adopter conforme, le modifier, ou le rejeter, avant toute promulgation. Tant que cette proposition de loi n'est pas définitivement adoptée et publiée au Journal officiel, les règles actuelles décrites sur cette page restent seules applicables. Nous mettrons cette page à jour dès que la navette parlementaire aura abouti.

Pourquoi ce suivi se fait sur la durée

Le loyer s'apprécie à la conclusion ou au renouvellement du bail, les ressources du locataire à la signature initiale, la performance énergétique à l'acquisition ou à la fin des travaux. Une seule de ces conditions mal suivie peut faire perdre l'intégralité de l'avantage accumulé depuis le début de l'engagement. C'est ce suivi, sur la durée des neuf ans, que nous assurons pour les propriétaires dont nous gérons le bien.

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Questions fréquentes

La loi Jeanbrun est-elle limitée dans le temps ? Oui. Seules les acquisitions ou opérations engagées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ouvrent droit au dispositif. Au-delà, sauf prorogation par une nouvelle loi de finances, aucune nouvelle opération ne pourra plus en bénéficier.

Peut-on changer de niveau de loyer en cours d'engagement ? Non. Le choix se fait une fois, à l'option, et reste figé pour toute la durée des neuf ans.

La loi Jeanbrun est-elle cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux sur le même bien ? Non. La loi exclut explicitement le cumul, sur un même logement, avec plusieurs dispositifs antérieurs, notamment ceux relatifs à l'investissement outre-mer et au Pinel. Les monuments historiques et les biens labellisés par la Fondation du patrimoine sont également exclus du volet ancien.

Le dispositif est-il accessible via une SCI ? Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, et que chaque associé conserve l'intégralité de ses parts jusqu'à la fin de l'engagement de location.

Les maisons individuelles seront-elles bientôt éligibles au Jeanbrun ? Une proposition de loi le prévoit, mais elle n'a pour l'instant été votée qu'en première lecture par l'Assemblée nationale, le 28 mai 2026. Elle doit encore passer devant le Sénat avant toute promulgation. Jusqu'à l'adoption définitive du texte, les maisons individuelles restent exclues du dispositif.

Le plafond de 8 000 € peut-il être plus élevé ? Oui, mais pas simplement en choisissant un niveau de loyer plus social pour un seul logement. La majoration de 2 000 € ou 4 000 € s'applique seulement si au moins 50 % des revenus locatifs de l'ensemble des logements Jeanbrun du foyer (et pas d'un seul bien) proviennent de la location sociale ou très sociale. C'est un seuil apprécié au niveau du foyer fiscal, pas un choix unilatéral par bien — une nuance que beaucoup de présentations commerciales simplifient à tort en "8000/10000/12000 € selon le logement choisi".