Quelles pièces demander à un locataire en Jeanbrun

La liste des pièces que vous pouvez exiger d'un candidat locataire est la même qu'en location classique : un décret en fixe le contenu de façon limitative. Mais en Jeanbrun, un document précis prend un poids que la liste générale ne signale pas : l'avis d'imposition de l'année N-2, qui sert à vérifier l'éligibilité au plafond de ressources — pas seulement à apprécier la solvabilité.

La liste des pièces autorisées, identique au droit commun

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, modifié par le décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022 (entré en vigueur le 1er janvier 2023), fixe une liste limitative organisée en quatre catégories : identité, domicile, activité professionnelle, ressources. Toute pièce hors de cette liste est interdite, sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Identité : une seule pièce en cours de validité, comportant une photographie, parmi carte nationale d'identité, passeport, permis de conduire, ou titre de séjour pour un candidat étranger. La pièce n'a plus besoin de porter la signature de son titulaire depuis le 6 octobre 2019 — une exigence qui figurait à l'origine dans le décret de 2015 mais qui a été supprimée, notamment parce qu'elle pénalisait des candidats étrangers dont le pays d'origine ne délivre pas de pièce signée.

Domicile : trois dernières quittances de loyer, ou attestation du précédent bailleur, ou attestation d'hébergement à titre gratuit accompagnée de la pièce d'identité de l'hébergeant.

Activité professionnelle : contrat de travail ou attestation employeur, extrait Kbis ou D1 pour un indépendant, certificat d'identification INSEE, carte professionnelle pour une profession libérale, ou carte d'étudiant pour l'année en cours.

Ressources : trois derniers bulletins de salaire, dernier ou avant-dernier avis d'imposition, deux derniers bilans pour une profession non salariée, justificatif de versement de retraite, pension ou prestation sociale, avis d'attribution de bourse pour un étudiant boursier, ou titre de propriété et dernier avis de taxe foncière pour des revenus patrimoniaux.

Sont explicitement interdits, quelle que soit la justification avancée : relevé de compte bancaire, carte Vitale, extrait de casier judiciaire, photo d'identité, chèque de réservation ou tout document relatif à la situation matrimoniale, à la santé ou à l'origine du candidat. Il est également interdit d'exiger la cosignature d'un ascendant du candidat (un parent, par exemple), même pour un jeune locataire sans antécédent locatif — une pratique encore fréquente, mais sanctionnée par la même amende administrative.

Le piège propre au Jeanbrun : RFR N-2, pas les bulletins de salaire récents

C'est le point que la plupart des contenus sur le dossier locataire ne précisent pas, parce qu'il ne concerne pas la location classique : pour apprécier l'éligibilité au plafond de ressources Jeanbrun, c'est le revenu fiscal de référence de l'année N-2 qui fait foi — pas les bulletins de salaire des trois derniers mois.

Concrètement, ça crée une situation où deux logiques coexistent dans le même dossier, sans se recouper :

  • Pour apprécier la solvabilité (la capacité à payer le loyer), les bulletins de salaire récents restent le document le plus pertinent — ils reflètent la situation actuelle du candidat.
  • Pour apprécier l'éligibilité Jeanbrun (le respect du plafond de ressources), c'est l'avis d'imposition N-2 qui compte, même s'il décrit une situation vieille de deux ans, potentiellement très différente de la situation actuelle du candidat.

Un candidat peut donc présenter des bulletins de salaire qui donnent toute confiance sur sa solvabilité, tout en ayant un RFR N-2 qui dépasse le plafond Jeanbrun — parce qu'il vient d'obtenir une augmentation ou un nouvel emploi depuis l'année de référence. À l'inverse, un avis d'imposition N-2 conforme ne garantit rien sur la situation professionnelle actuelle du candidat.

Dans la catégorie ressources, le décret ne limite pas à une seule pièce comme c'est le cas pour l'identité ou le domicile : plusieurs documents de revenus peuvent être demandés en complément les uns des autres, dès lors qu'ils servent des finalités différentes. Le bon réflexe est donc de demander à la fois les bulletins récents et l'avis d'imposition N-2, et de traiter chaque pièce pour ce qu'elle apporte : l'une pour la solvabilité, l'autre pour l'éligibilité fiscale.

Liste alternative : un seul document à la fois pour l'identité et le domicile

Pour les catégories identité et domicile, le décret prévoit plusieurs documents possibles, présentés comme des alternatives. Le Défenseur des droits a précisé que cette présentation alternative signifie qu'une seule pièce parmi celles proposées peut être exigée, jamais plusieurs en même temps. Pour un candidat de nationalité étrangère, par exemple, demander un titre de séjour ne se justifie que si le candidat n'a fourni aucun des autres documents d'identité possibles — l'exiger systématiquement, en plus d'une pièce d'identité déjà valide, expose à un risque de discrimination fondée sur la nationalité.

Cas de la colocation

Chaque colocataire constitue son propre dossier, avec ses propres pièces. La liste s'applique de la même façon à chacun, y compris pour la vérification du RFR N-2.

Pourquoi ce tri de pièces mérite d'être fait avec soin

Un dossier locataire mal trié expose à deux risques distincts en Jeanbrun : la sanction de droit commun (amende pour pièce hors liste) et la perte de l'amortissement fiscal si le RFR N-2 n'a pas été correctement vérifié et conservé. C'est ce double contrôle, sur deux fondements juridiques différents, que nous assurons dans le cadre de notre gestion locative spécialisée Jeanbrun.

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Questions fréquentes

Puis-je demander un relevé de compte bancaire pour vérifier que le locataire a les moyens de payer ? Non. Le relevé de compte ne figure pas dans la liste limitative du décret, quelle que soit la justification avancée. La demander expose à une amende administrative, indépendamment de toute bonne intention.

Le RFR N-2 du candidat dépasse le plafond, mais ses revenus actuels ont baissé depuis : que faire ? La loi ne prévoit pas d'ajustement pour ce cas précis, à la différence du cas inverse (un jeune actif qui vient de quitter le foyer fiscal de ses parents, pour lequel une année de référence plus récente peut être retenue). Un candidat dont le RFR N-2 dépasse le plafond n'est, en l'état du texte, pas éligible, même si sa situation financière actuelle s'est dégradée depuis.

Dois-je conserver les pièces après la signature du bail ? Oui, et c'est particulièrement vrai pour l'avis d'imposition ayant servi à vérifier le plafond de ressources : c'est cette pièce précise qui justifiera l'éligibilité au dispositif en cas de contrôle fiscal, parfois plusieurs années après la signature.