Congé pour vendre un bien Jeanbrun : trois règles qui se cumulent

Oui, vous pouvez vendre un logement Jeanbrun avant la fin des neuf ans d'engagement — rien ne l'interdit juridiquement. Mais cette vente déclenche, en même temps et sans lien entre elles, trois règles distinctes : le formalisme du congé pour vendre prévu par la loi de 1989, le droit de préemption du locataire, et la sanction fiscale propre au Jeanbrun. Respecter l'une ne dispense jamais des deux autres.

Le formalisme à respecter, en bref

Le congé pour vendre suit l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : préavis de six mois, notification par LRAR, acte d'huissier ou remise en main propre, prix et conditions de vente indiqués sous peine de nullité, notice d'information jointe (arrêté du 13 décembre 2017). Un congé irrégulier sur ces points entraîne le renouvellement automatique du bail — un retard que la suite de cette page permet d'éviter en anticipant les deux points qui se cumulent vraiment avec le Jeanbrun.

Pourquoi la régularité du congé ne protège pas du redressement fiscal

C'est le point le moins intuitif pour un propriétaire qui découvre les deux sujets séparément : un congé parfaitement régulier sur la forme (préavis respecté, notice jointe, prix indiqué) ne change rien à la sanction fiscale Jeanbrun si la vente intervient avant la fin des neuf ans. Les deux contentieux sont indépendants et s'apprécient devant des juridictions différentes — un locataire qui contesterait un vice de forme du congé devant le juge civil n'a aucune incidence sur ce que l'administration fiscale fera de l'amortissement déjà déduit, et inversement, un redressement fiscal ne rend pas le congé nul pour autant. Soigner le formalisme du congé protège donc seulement contre une contestation du locataire, jamais contre la réintégration des amortissements.

Un congé dont le motif s'avère frauduleux (une vente invoquée sans intention réelle de vendre) ajoute une troisième conséquence, elle aussi distincte des deux premières : une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une personne morale.

Le cas du locataire âgé : un deuxième plafond, distinct de celui du Jeanbrun

L'article 15, III de la même loi protège certains locataires contre un congé sans solution de relogement : ceux âgés de 65 ans ou plus (ou hébergeant une personne de cet âge à leur charge), dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel pour l'attribution des logements conventionnés.

Ce plafond ne doit surtout pas être confondu avec le plafond de ressources Jeanbrun, qui a servi à vérifier l'éligibilité du locataire à la signature du bail : ce sont deux barèmes distincts, fixés par des textes différents, sans lien de cause à effet entre eux. Que le locataire ait respecté le plafond Jeanbrun à son entrée dans les lieux ne préjuge en rien de sa situation au regard de ce second plafond, des années plus tard, au moment où un congé pour vendre lui serait notifié — d'autant que le revenu pris en compte pour le Jeanbrun est celui de l'année N-2 à la signature du bail, tandis que celui retenu pour la protection contre le congé sans relogement s'apprécie à la date de notification du congé, parfois plusieurs années après. Les deux conditions doivent être vérifiées séparément, à des moments différents, sur des bases différentes.

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Questions fréquentes

Puis-je vendre mon bien Jeanbrun à mon locataire en place sans perdre l'avantage fiscal ? Non. La sanction fiscale s'applique dès que l'engagement de location de neuf ans n'est pas tenu jusqu'au bout, quel que soit l'acquéreur — y compris si le locataire lui-même se porte acquéreur via son droit de préemption.

Combien de temps le locataire a-t-il pour répondre à l'offre de vente contenue dans le congé ? Deux mois à compter de la réception du congé. Passé ce délai sans réponse, son silence vaut refus, et il est déchu de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis s'il ne quitte pas les lieux de lui-même.

Que se passe-t-il si je vends finalement à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé ? Le locataire doit être à nouveau informé de ce prix ou de ces conditions plus avantageuses, faute de quoi la vente conclue avec le tiers est nulle. Cette nouvelle notification reproduit les mêmes alinéas de l'article 15, II, que le congé initial.