Droit de préemption du locataire en Jeanbrun : ce que l'offre doit contenir
Le locataire d'un bien Jeanbrun garde le même droit de préemption que n'importe quel locataire en location nue, prévu par l'article 15, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : si le propriétaire veut vendre le logement libre de toute occupation, il doit d'abord lui proposer de l'acheter, aux conditions annoncées dans le congé.
Ce que l'offre doit couvrir, en bref
Le congé qui vaut offre de vente doit porter sur l'ensemble des locaux et annexes compris dans le bail (cave, parking, box), avec le nombre de millièmes en copropriété si applicable — une offre partielle n'est pas valable. Si le locataire ne donne pas suite et que le bien se vend finalement moins cher, un droit de préemption subsidiaire l'oblige à recevoir une nouvelle offre au nouveau prix avant toute vente à un tiers.
L'exception du troisième degré, à ne pas confondre avec l'interdiction Jeanbrun du deuxième degré
Le propriétaire échappe au droit de préemption du locataire s'il vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus — un neveu, par exemple — à condition de pouvoir prouver, en cas de litige, que ce parent occupera lui-même le logement pendant au moins deux ans à partir de la fin du préavis.
Ce degré de parenté (le troisième) ne correspond pas à celui qui encadre, par ailleurs, l'interdiction de louer un bien Jeanbrun à un proche (le deuxième degré). Les deux règles ne portent pas sur la même opération — l'une sur la vente, l'autre sur la location — et ne couvrent donc pas le même cercle de personnes. Un neveu, au troisième degré, peut acheter le bien sans déclencher le droit de préemption du locataire en place. Mais ce même neveu aurait pu, lui, en devenir locataire sans difficulté si le propriétaire l'avait visé pour la location plutôt que pour la vente : l'interdiction de location s'arrête au deuxième degré, donc un parent au troisième degré y est déjà autorisé comme locataire. Acheter et louer sont ainsi traités différemment pour ce même degré de parenté, selon l'opération envisagée.
Ce qui ne change pas, en revanche, c'est la sanction fiscale : vendre à ce parent du troisième degré reste une vente avant la fin de l'engagement, et déclenche la réintégration des amortissements comme n'importe quelle autre vente anticipée, sauf si elle relève de l'une des trois exceptions prévues (décès, invalidité de catégorie 2 ou 3, licenciement). Échapper au droit de préemption du locataire ne protège donc en rien de l'administration fiscale — ce sont, comme pour le formalisme du congé, deux logiques indépendantes qui s'apprécient séparément.
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Questions fréquentes
Le droit de préemption s'applique-t-il aussi en location meublée ? Non. Ce droit n'existe qu'en location nue — or le Jeanbrun n'autorise justement que la location nue, donc le droit de préemption s'applique toujours à un bien Jeanbrun loué dans les conditions du dispositif.
J'ai proposé le logement à mon locataire, qui n'a pas donné suite. Si je vends ensuite l'immeuble entier en bloc à un tiers, dois-je lui notifier une nouvelle offre ? Non, dans ce cas précis. La Cour de cassation a jugé qu'un locataire qui n'a pas donné suite à une offre de vente individuelle ne peut pas réclamer un droit de préemption subsidiaire si le bailleur vend ensuite l'immeuble en totalité, en bloc, à un tiers — ce mécanisme de vente globale est traité différemment d'une nouvelle vente individualisée du même logement.
Le locataire peut-il contester la vente si je n'ai pas respecté son droit de préemption ? Le non-respect du droit de préemption entraîne la nullité de la vente, mais ne donne pas au locataire de droit à se substituer à l'acquéreur — il ne peut pas, par ce biais, devenir propriétaire malgré lui.